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Due anni e un mese ad un Amministratore: spostava dal conto di un condominio all’altro cifre pazzesche!!!

Sappiamo bene come la legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha introdotto in Italia l’obbligo di apertura del conto corrente condominiale. La norma tra l’altro sussiste indipendentemente dal numero dei condomini ed è imperativa in presenza di un amministratore, la cui nomina è facoltativa solo fino a otto condomini.

Il problema da superare era semplice e cioè creare per ogni condominio un conto dedicato, già come quello che viene realizzato negli appalti e commesse pubbliche per assicurare la tracciabilità dei flussi finanziari in particolare nei contratti di lavoro o nelle forniture di servizi.

Ed invece assistiamo a tutt’oggi ad un vuoto normativo perché la legge sopra riportata non restringe i limiti di movimentazione da parte dell’Amministratore condominale, come d’altro canto non garantisce il fondo cassa negli anni accumulato dai condomini!!!   

E difatti, grazie a questo espediente, un Amministratore ha creato un buco da quasi mezzo milione di euro, rischiando di portare al collasso ben tre diversi condomini!!!

Per queste ragioni un’amministratore è stato condannato in primo grado a due anni e un mese di carcere, per il reato di appropriazione indebita. Dovrà inoltre pagare 1.200 euro di multa e 33mila euro di provvisionale: 10mila ciascuno ai tre condomini che si sono costituiti parte civile e 1.500 ciascuno ai due nuclei familiari che hanno partecipato al processo anche autonomamente, assistiti dai propri legali: «Siamo soddisfatti, durante il dibattimento, c’era anche chi ha messo in dubbio che la querela delle vittime da cui il processo fosse irregolare perché sarebbe stata presentata in ritardo. Abbiamo dimostrato che è stata formalizzata appena si è saputo dei reati che erano stati commessi, senza alcuna irregolarità».

I fatti al centro del processo riguardano una serie di presunte irregolarità che risalgono a prima della pandemia: l’amministratore spostava dal conto di un condominio all’altro cifre pazzesche, riepilogava il pubblico ministero in aula, durante la sua requisitoria.

Difatti, uno di quei condomini si è ritrovato improvvisamente con soli 8 euro di disponibilità, nonostante tutti i residenti avessero pagato regolarmente, mentre i fornitori incalzavano per ricevere i pagamenti per i loro serviz». 

Lo stesso amministratore non ha saputo spiegare gli ammanchi amministrativi tanto d’aver provocato una così enorme confusione contabile che il suo successore ha dovuto nominare un revisore contabile per verificare le sorti di ciascun condominio.

Durante il processo sono state ascoltate alcune famiglie residenti di quei condomini amministrati da quell’amministratore ed anche il collega ora subentrato ha dovuto compiere i tripli salti mortali per fare in modo di pagare tutti i fornitori. 

La circostanza assurda è che già in passato l’imputato era finito al centro di questioni giudiziarie per vicende simili a quelle della condanna di ieri, ma era riuscito a continuare incredibilmente la propria professione!!!

Su quest’ultimo punto ritengo che una parte di responsabilità vada ricercata in quelle Associazioni di Amministratori di Condominio, in quanto questi  sono consapevoli di dover intervenire celermente nei confronti di quei loro professionisti, in particolare quando vengono avvisati su possibili comportamenti gravi di “malagestio”…

Perché il ruolo che queste associazioni hanno nei confronti dei loro iscritti è fondamentale non solo nei processi di gestione, ma soprattutto nella valorizzazione del patrimonio immobiliare affidato da migliaia e migliaia di proprietari!!!

Il Tribunale di Messina condanna il Condominio convenuto, in persona del legale rappresentante!!!

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. regolarmente notificato ad un Condominio di Giardini Naxos da un gruppo di condomini e dopo avere eccepito: 1) la “nullità/inesistenza della convocazione”; 2) l’invalidità della delibera per mancata convocazione; 3) la falsità di molte deleghe perché mai rilasciate dai soggetti in esse indicati, altre … rilasciate da soggetti non più proprietari o addirittura deceduti, altre ancora rilasciate a soggetti che non erano presenti  in assemblea, quest’ultimi chiedevano all’adito Tribunale: a) “preliminarmente, inaudita altera parte, sospendere l’esecutorietà della delibera impugnata; b) nel merito in via preliminare ritenere e dichiarare inesistente, nulla e/o invalida la delibera precedentemente compiuta dallo stesso Condominio.

Costituitosi in giudizio, il Condominio convenuto, in persona dell’amministratore p.t., contestava le eccezioni di parte avversa, eccepiva: l’improcedibilità della domanda per mancato espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione; l’inammissibilità della domanda introdotta con ricorso, la cessazione della materia del contendere, giustificando l’approvazione a seguito di una successiva delibera assembleare e quindi chiedeva il rigetto del ricorso.

Rilevata l’infondatezza delle questioni preliminari sollevate da parte resistente, posto che il procedimento ex art. 702 bis si introduce con ricorso e che il ricorrente ha fornito prova dell’espletamento del procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo per la mancata comparizione del Condominio, occorre esaminare le questioni sollevate dal ricorrente.

Incontestata la mancata convocazione all’assemblea in questione di alcuni condomini, è stata altresì incontestata la falsità di alcune deleghe attestate nel verbale assembleare, in quanto mai rilasciate dai soggetti in esse indicati, in quanto rilasciate a soggetti non presenti in assemblea e addirittura rilasciate da soggetti non più proprietari o deceduti. 

La circostanza non solo non è contestata ma sembra essere giustificata dal resistente dalla complessità della gestione di un complesso condominiale di tali dimensioni. 

Naturalmente la malagestio non può trovare alcuna esimente nella dimensione del Condominio.

Secondo l’orientamento ormai consolidato in giurisprudenza – vedasi post pubblicato ieri al link http://nicola-costanzo.blogspot.com/2024/09/la-riunione-di-condominio-non-puo.html l’assemblea condominiale deve essere convocata a mezzo di comunicazione scritta che deve pervenire ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione (art. 66 disp.att. c.c.). 

Il termine decorre dalla data di ricezione dell’atto e non dalla data di spedizione per cui deve essere fatto riferimento al momento della effettiva consegna dell’avviso. La convocazione deve essere fatta a tutti gli aventi diritto e l’inosservanza di una di tali prescrizioni comporta la annullabilità della delibera.

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità della delibera condominiale, (Cass. 4806\2005). 

Nello stesso senso Cass. 05.01.2000 n.31, secondo cui “la mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta l’annullamento della delibera.

Ne consegue che la mancata convocazione di alcuni condomini costituisce valido motivo di annullamento della delibera impugnata.

Il superiore motivo di annullamento della delibera rende superflua la trattazione delle ulteriori eccezioni proposte dai ricorrenti.

L’eccezione di cessazione della materia del contendere sollevata dal resistente non è fondata, posto che durante l’assemblea, non è stato trattato il punto relativo alla conferma o nomina di nuovo amministratore, oggetto della delibera impugnata.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, sulla base dei parametri approvati con D.M. n. 55 del 10.03.2014, pubblicato in G.U. del 02.04.2014, in considerazione del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e dell’attività svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando annulla la delibera condominiale adottata del…. 

Rigetta ogni altra domanda.

Condanna il Condominio convenuto, in persona del legale rappresentante al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese di giudizio che si liquidano in €. ….. (scaglione indeterminabile – complessità bassa), oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a.

Auspico quindi che quanto sopra, possa un giorno risultarvi utile, già… per far valere i vostri diritti – in qualità di condomini – in qualunque sede di giudizio!!!

La riunione di condominio non può essere convocata con avviso nella posta!!!

L’amministratore di condominio non può avvisare l’adunanza dell’assemblea semplicemente immettendo l’avviso nella buca delle lettere, poiché si tratta di un comportamento illegittimo che rischia di rendere invalida l’adunanza, allo stesso modo, le delibere adottate in quella sede sono annullabili!!!

Sul punto è difatti recentemente intervenuto il Tribunale di Monza, sezione 2, sentenza 12 giugno 2024, n. 1734.

E quindi, l’assemblea dei condomini non può essere adunata lasciando nelle cassette delle lettere o sotto la porta un avviso di convocazione. 

Immettere l’avviso di adunanza condominiale in questo modo viola la legge, così come disposto la riforma del 2012 e che fissa le modalità di comunicazione esclusivamente a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. 

A tal proposito, occorre precisare che ​questo tipo d’immissione non ha lo stesso valore della consegna a mano e nel caso in cui ciò avvenga, il condomino ha il diritto di impugnare innanzi al tribunale le delibere adottate per ottenerne l’annullamento.

Infatti, già Legge 220/2012 aveva introdotto importanti novità in tema condominiale, tra cui la necessità di dare prova dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale e sostituendo il principio della libertà delle forme. Difatti, prima della riforma la prova poteva essere desunta in qualunque modo purchè avesse portato all’attenzione del condomino l’adunanza. 

Tuttavia alla riforma del 2012 è stato rielaborato articolo 66, comma 3, precisando i mezzi che inderogabilmente devono essere utilizzati per comunicare: posta raccomandata; posta certificata; fax; consegna a mano.

L’amministratore deve quindi prediligere esclusivamente quelle modalità in grado di assicurare l’effettiva conoscibilità dell’adunanza assembleare. Queste modalità non possono essere in alcun modo sostituite, nemmeno se con il consenso delle parti.

Per cui le assemblee condominiali convocate immettendo semplicemente nella cassetta postale l’avviso o immesse a mano – ad esempio all’interno della propria abitazione da sotto l’uscio della posrta  – dai portieri o personale vario, sono invalide poichè l’immissione e/o la consegna non hanno alcun valore e non è possibile egualmente presumersi la tempestiva conoscenza del condomino. 

Le eventuali delibere adottate nel corso di quel tipo di assemblea, allo stesso modo, sono annullabili!!!

Il condomino ha quindi la facoltà di impugnare le delibere e ottenerne la dichiarazione di annullabilità, sussistendo un difetto di forma della convocazione assembleare.

Vi anticipo tra l’altro che proprio domani pubblicherò una sentenza emessa in qesti giorni dal Tribunale di Messina, che ha riguardato proprio un caso specifico di cui – sicuramente – potrete servirvi, nel caso in cui doveste trovarvi in una di queste o analoghe situazioni…

L'ennesima condanna per un amministratore condominiale!!!

Un nuovo amministratore di condominio è stato condannato per aver fatto sparire 40mila euro dal conto dedicato!!!

Riprendo quindi per l’ennesima volta una vicenda condominale a cui è seguita una condanna a tre mesi di carcere (pena sospesa), per un amministratore di condominio di Perugia, posto alla sbarra con l’accusa d’aver fatto sparire 43 mila euro versati dai condomini e di avere lasciato quest’ultimi in gravi difficoltà, sia per quanto concerne i lavori di manutenzione mai effettuati, ma soprattutto per il pagamento delle fatture relative agli spazi comuni.

Secondo la versione dell’imputato, quel denaro era servito per anticipare alcune spese, in attesa del versamento delle quote condominiali. 

Stando viceversa a quanto denunciato dai residenti, l’amministratore si sarebbe appropriato di quelle somme anche attraverso pagamenti che sarebbero risultati gonfiati…

Cosa aggiungere, fintanto che il governo nazionale non si batte in maniera seria affinché vengano tutelati i condòmini e si riconosca quindi a loro il diritto di essere informati per ottenere un’amministrazione condominiale chiara, diventa difficile per chiunque far valere i minimi principi di trasparenza, ma soprattutto senza le giuste leggi, si scoraggia quanti hanno il coraggio di far valere le proprie ragioni presso le autorità competenti e quindi nei Tribunali; quest’ultimi difatti, evidenziano tempi d’attesa lunghissimi e costrimngendo i cittadini a sostenere costi elevati, fanno in modo che si disincentivi il proseguio di quella verità, anche ai più coracei sostenitori della legalita!!! 

Quindi, bisogna fare presto e fare in modo che tutti gli amministratori di condominio che si sono resi con le loro azioni, veri e propri farabbutti, paghino in prima persona con la detenzione e soprattutto che intervenga un provvedimento di confisca per tutti i beni intestati ad egli, a familiari/parenti, ed anche ad eventuali “prestanome”!!!

La battaglia dei condòmini di Giardini Naxos abbandonati…

Qualche giorno fa una nutrita delegazione di condòmini di due notevoli strutture immobiliari, si è ritrovata nel piazzale dinnanzi al Tribunale di Messina, dove era prevista per quel giorno, l’udienza di uno dei processi, nuovamente rinviato…

Sembra difatti una tela di Penelope la vicenda dei condòmini dei due complessi di Giardini Naxos “Les Roches Noires” e il “Village du Soleil”, uniti nella battaglia contro mala-gestio, secondo loro imputabile a un gruppo di amministratori di condominio.

Una battaglia che si lega ad un argomento d’attualità nazionale perché la situazione dei complessi di Giardini Naxos è al centro, come tipologia, di un disegno di legge in questi mesi all’esame del Parlamento battezzato “salva condòmini”.

Potete vedere il servizio video di Silvia De Domenico pubblicato su: https://www.tempostretto.it/news/la-battaglia-dei-condomini-di-giardini-naxos-abbandonati-sit-in-al-tribunale-video.html?fbclid=IwAR0xtBJh5XBpS0yPX9Iwrs1AO3qcXFu7RqNogYFNgX25f0ls1LC6SFCju3E dove troverete l’intervista realizzata all’Avv. Caterina Cavallaro e a due proprietari, in rappresentanza di entrambi i complessi, Romina Crocitti e Rosario Chinè.

Il processo vede ora imputato uno dei tre amministratori che si sono avvicendati in entrambi i complessi, denunciato per appropriazione indebita. 

L’udienza però è stata rinviata a causa di uno sciopero degli avvocati penalisti che hanno disertetato le aule di giustizia per protestare contro l’emergenza carceraria e quindi la delegazione è tornata a casa vendendosi per l’ennesima volta, allungarsi tempi della giustizia.

Nel frattempo, spiegano nell’intervista come  la situazione sia peggiorata, ed alla beffa del “dopo (non) lavori super bonus” si sono aggiunti gli effetti del “sempre maggiore abbandono”, con episodi di furti, danneggiamenti e degrado.

Minch… che notizia: un amministratore di condominio fa sparire 130.000 euro!!!

Ho letto stasera di un amministratore di condominio che dal 2018 operava in nero e avrebbe sottratto ai propri condomini una somma pari a 130.000 euro. 

Una cosa da pazzi, già… perché questa notizia è stata persino pubblicata sui media nazionali!!! 

Perdonatemi, ma resto sconvolto quando osservo le diverse metodologia d’indagini compiute da eguali forze dell’ordine; da un parte c’è chi opera in maniera puntuale e precisa, mi riferisco al lavoro compiuto dalla Guardia di Finanza di Forlì (nell’ambito di quei controlli coordinati dalla Procura nel settore del contrasto all’evasione fiscale e ai reati contro il patrimonio) e da altre parti, già… le nostre, c’è chi pur avendo ricevuto sulle proprie scrivanie un esposto con allegato un faldone contenente centinaia di pagine, a cui pochi mesi dopo si è sommata un ulteriore integrazione su quanto in precedenza consegnato (peraltro, quella persona denunciata, anch’egli amministratore di condominio, è stato alla fine indagato e rinviato a giudizio e  tra qualche giorno, un Tribunale siciliano, dovrebbe emettere (forse) quel provvedimento di sentenza, a conferma comunque che i documenti a suo tempo consegnati, fossero di fatto congruenti), non accade nulla, tra l’altro visti gli eventi sopra riportati, bastava semplicemente che in quel lontano 2018 qualcuno di quei “funzinari e/o responsabili” si fosse attivato quantomeno a leggerli… 

Ma si sa, qui… non siamo mica a Forlì, questa è la terra dei Gattopardi, la terra della decadenza e allo stesso tempo la terra degli eccessi, degli “infiniti spazi e sovrumani silenzi”, già… è la terra dove un qualsivoglia cittadino, senza mimetizzarsi e/o camuffarsi, può rendersi latitante per quasi trent’anni: ah… dimenticavo, sì… alla fine quell’individuo è stato arrestato, anche se solo per pochi giorni!!!    

Riprendendo con l’inchiesta di cui sopra, questa è scaturita da una verifica fiscale che i finanzieri di Cesenatico hanno eseguito a seguito di una denuncia per condotta illecita compiuta da diversi proprietari, scoprendo così quegli stratagemmi posti in essere ai danni dei condomini, ripeto, con un danno finanziario di circa 130.000!!!

Viceversa qui, sì… in “quest’isola maledetta” (già… come nel libro di Stefano Di Marino), per reati peggiori e per danni finanziari superiori al milione di euro, non ci si è mossi minimamente o quantomeno quel “reparto” (se così lo si può definire) non ha proceduto in quelle necessarie verifiche!!!

La fortuna comunque ha voluto che viceversa, altri colleghi, certamente più meritevoli, mi riferisco a quelli presenti all’interno della PG di Messina che – se pur tra mille difficoltà e gravosi impegni – sono riusciti a far emergere i reati gravi compiuti da quell’amministratore, non solo a danno di quegli affranti proprietari condomini, ma anche ahimè nei confronti dell’e casse dello Stato!!!

Vorrei aggiungere tra l’altro che dopo lunghe battaglie, quegli stessi condòmini coraggiosi, sono riusciti tra mille vicissitudini – neppure “Report” o le “Iene” riuscirebbero a descrivere quanto accaduto in questi anni in una sola puntata – a far nominare al Tribunale competente un amministratore giudiziario: ora… sapete bene quanto “alta” considerazione il sottoscritto abbia su questa particolare categoria di professionisti – d’altronde nel web vi sono decine di interviste al sottoscritto che tratta questo spiacevole argomento – e quindi auguro a quest’amministratore giudiziario nominato un buon lavoro, affinchè sappia riportare finalmente quella inderogabile legalità, ma non solo, riporti la serenità in un villaggio che da ormai troppo tempo si è andata esaurendo!!!

Perché alla fine – consentitemi di dire – è per questo che serve la giustizia!!! Sì… per dare forza alle azioni di quei cittadini coraggiosi che ancora credono nello Stato e specialmente in quei nei suoi militari (tra l’altro proprio in quest giorni posti sotto esame…) che, mi eprmetto di ricordare, sono dall’interno di quegli uffici essenzialmente per compiere il proprio dovere e non certo per altro… 

Ah… dimenticavo, riprendendo quindi con quell’amministratore di Forlì: al termine degli accertamenti, il soggetto è stato denunciato alla Procura Nazionale con l’ipotesi di reato di appropriazione indebita ed è stato altresì segnalato all’Agenzia delle Entrate per condotta evasiva posta in essere.

Finalmente dopo gli esposti presentati ed i rinvii a giudizio ottenuti dai tribunali, ecco che qualcosa, anche attraverso i media, inizia a muoversi!!!

Un’avventura iniziata nel lontano 2018 che (forse) finalmente e tra continui rinvii, sta giungendo al suo epilogo!!!

E difatti, dopo quanto raccontato nei precedenti post:
ho ricevuto stamani da un mio lettore, un articolo riportato sulla testata “tempostretto.it” dell’ottima giornalista Alessandra Serio intitolato: “In attesa della legge salva condòmini la vicenda di due complessi di Giardini: “Abbandonati”

Inizia così: Assemblee con il morto, appartamenti sventrati, contenziosi milionari scoperti solo al decreto ingiuntivo. Ecco come un super-condominio diventa un girone dell’inferno

In attesa della legge salva condòmini, arriva dal messinese la vicenda emblematica di quasi 1400 famiglie, abitanti in due super condomìni da anni al centro di procedimenti giudiziari complessi. Procedimenti recentemente sfociati in processi con alla sbarra gli amministratori condominiali.

La legge salva condòmini
Si tratta dei proprietari degli appartamenti dei complessi “Les Roches Noir” e “Le Village du Soleil”. La loro vicenda è tristemente simile a quella di molti inquilini che restano vittime delle complesse regole che regolano la vita condominiale e/o della mala-gestio degli amministratori. Qualcosa però si muove a livello nazionale. Fdi ha presentato un disegno di legge battezzata salva condòmini: impone ai creditori di informare anche i condòmini nel caso di debiti superiori ai 10 mila euro. Questo per evitare appunto quanto accaduto ai residenti dei due complessi di Giardini: trovarsi con un mega contenzioso e il rischio di distacco delle forniture e dei servizi, senza averne mai saputo nulla.

Da supercondominio a girone dell’inferno
condomini giardini 
Quando hanno comprato gli appartamenti, per tutti era il sogno di una vita che si realizzava: i sudati risparmi investiti nella casetta per le vacanze o nello spazio dove crescere una famiglia e abitare tutto l’anno. Poi l’incubo, dipinto a tinte uguali per i due complessi dove, se differenza c’è, è perché uno sta “messo peggio” dell’altro.

Niente servizio raccolta della spazzatura, ovunque il degrado per la mancata manutenzione, straordinaria e ordinaria. Tutto perché le utenze non sono state pagate regolarmente e i debiti si sono accumulati, finendo per diventare contenziosi milionari. Come quello del complesso Les Roches Noir col Consorzio Rete Fognante per la tassa di depurazione del comune di Giardini Naxos non pagata. Qui i condòmini si sono ritrovati con un decreto ingiuntivo di oltre 400 mila euro e altre somme successive per circa 80 mila euro. Stessa sorte al Village du soleil, impegnato come l’altro condominio nell’opposizione ai decreti ingiuntivi. Intanto che le udienze si susseguono, però, il mare di fronte al complesso è spesso fortemente inquinato e l’aria diventa irrespirabile, si riempie di sciame di insetti e un forte fetore invade tutto.

Quel superbonus maledetto
A complicare tutto ci si è messo il superbonus facciate: anche i due complessi si sono infatti “tuffati” sulle agevolazioni e hanno dato il via ai lavori. Poi è arrivata la stretta che ha messo in difficoltà tante imprese. Oggi i lavori sono fermi da tempo, uno dei complessi è rimasto ostaggio dei ponteggi pericolanti, nell’altro sono rimasti ovunque i “buchi” dei lavori cominciati e non terminati, con gli abitanti degli appartamenti danneggiati impossibilitati anche a mettere mano alle riparazioni. I disagi dello stop al cantiere superbonus è stata la goccia che ha fatto traboccare il vaso e si è verificato quello che in Sicilia è ben didascalizzato da un proverbio: “A squagghiata da nivi si vidunu i purtusa”.

Assemblea con il morto
I “purtusa” sono, secondo i condomìni, diversi. I lavori da 51 mila euro erano stati appaltati a una impresa di Gela che si è poi fermata per via della stretta bancaria e legislativa ai cantieri superbonus 110%. Impresa rintracciata con non poche difficoltà, raccontano i condomìni. I più avevano infatti rifiutato, alla luce delle precedenti vicissitudini giudiziarie dei due complessi. In una delle due strutture i lavori sono partiti e poi stoppati, nell’altra sono stati montati solo i ponteggi. I dubbi dei residenti riguardano anzitutto la Cila, ovvero la comunicazione di inizio lavori presentata al Comune, necessaria per ottenere il bonus e cominciare appunto. Potrebbe essere falsa, quella prodotta in assemblea, dicono gli inquilini, che da mesi attendono che il comune di Giardini Naxos risponda alla loro richiesta di verificare la regolarità della Cila. Dubbi anche sulla delibera di assemblea che autorizza le procedure e i lavori. Qualcuno non era stato né invitato all’assemblea né avvisato, dicono sempre i condomini. Che hanno impugnato la delibera, dopo aver verificato che effettivamente c’erano state delle mancate convocazioni, delle convocazioni irregolari e addirittura nelle firme allegate ai verbali hanno trovato le attestazioni di presenza di condomìni deceduti.

Amministratori a delinquere
Le presunte irregolarità, raccontano i condòmini, non riguardano soltanto i lavori del superbonus. Ma partono appunto da quelle bollette impagate diventate contenziosi milionari. E ci sarebbero anche degli ammanchi di cassa, accanto ad altre irregolarità nelle convocazioni e gestioni delle assemblee come quelle sopra descritte. Nel mirino, due amministratori di condominio che si sono alternati alla guida dei due complessi, e una terza persona, loro collaboratore a vario titolo. Entrambi sono stati esautorati dai condòmini, che hanno eletto un nuovo amministratore o si sono affidati all’amministratore giudiziario nominato dal Tribunale investito delle vicende. Ovviamente la versione dei due professionisti interessati è diversa e, a fronte delle querele e denunce nei loro confronti, hanno a loro volta attivato le contro denunce, anche all’amministratore a loro subentrato, scelto dai condomini e denunciato a sua volta dai predecessori.

Per la giustizia c’è tempo
Le prime querele risalgono al 2018. Due sono sfociate in due diversi procedimenti in corso davanti al giudice monocratico. In un caso si tratta della denuncia a uno dei due per un ammanco di cassa di circa 25 mila euro. Ma il buco, sostengono i residenti, sarebbe più grosso, per questo hanno chiesto la verifica a dei consulenti. Le indagini intanto vanno avanti. Sul tavolo del sostituto procuratore Anna Maria Arena c’è un accertamento che ipotizza l’associazione a delinquere e sta vagliando diverse irregolarità. Intanto però i mesi passano, i debiti aumentano, i condòmini aspettano con la spada di Damocle dei contenziosi sul capo. “Ci sentiamo abbandonati”, raccontano, dalle istituzioni locali e dalla giustizia, che rinvia le nostre cause e non ha ancora completato gli accertamenti”.

Beh… alla fine stiamo arrivando!!! La giustizia si sa… ha i suoi tempi e forse un po’ troppa burocrazia e solitamente prima di giungere ad una condanna bisogna attendere… Il sottoscritto comunque non ha alcuna fretta e come finora compiuto, sarà nuovamente presente il 20 marzo per essere ascoltato dal Pm in qualità di “Teste” e così vedremo finalmente come andrà a finire…  

Omicidi compiuti nelle riunioni condominiali??? Ho come la sensazione che alcune negligenze vadano ricercate nell'operato superficiale di una parte delle nostre Istituzioni!!!

Sono passati solo alcuni mesi da quella lite condominiale (dicembre 2022) che portò un condomino ad uccidere tre donne a Roma ed ora nuovamente una lite condominiale che termina ahimè con l’ennesima vittima – vedasi i link: 

https://www.ansa.it/sito/notizie/cronaca/2022/12/11/lite-per-il-condominio-spara-e-uccide-tre-donne_bd4629d0-281a-4e10-8316- 903d29b3c74a.html   

https://www.ansa.it/lazio/notizie/2023/07/08/ucciso-con-mazza-da-baseball-per-lite-condominiale-tre-arresti_39ca721d-7591-42d9-a372-8472bafa4233.html 

Sembrerà incredibile, ma a differenza della generale omertà con cui ogni giorno mi scontro, posso assicurare che il problema fondamentale su quanto accade inmolti condomini è da ricercarsi principalmente nella superficialità o per meglio dire nella poca preparazione di alcuni “togati o uomini con la “divisa”…

Perché il problema fondamentale che in molti non vogliono capire o fanno finta di non capire per ragioni o interessi che non sto qui a riportare… è che dietro quei condomini girano parecchi soldi, in particolare quando questi presentano bilanci da oltre un milione di euro, (neppure certi nostri Comuni viaggiano su queste cifre…) e risulta quindi facile intuire che siano in molti a voler fare di tutto pur di gestire tutta quella montagna di denaro… 

Ma la circostanza più grave e che questo tipo di situazioni vengano affrontate dalle nostre Istituzioni come fossero semplici beghe condominiali, eppure vi sono casi in cui queste presentano tipologie di reati le cui sanzioni sono ben riportate nel codice di procedura penale… 

Mi riferisco a raggiri, appropriazione indebita, mala-gestio, bancarotta e trasferimento fraudolento di valori, danno all’erario, a cui si sommano in taluni casi, associazione a delinquere finalizzate a commettere truffe a danno dello Stato nell’ambito delle misure di sostegno al settore edilizio, parlo di quei “Bonus” concessi dallo Stato per lavori di recupero o restauro di facciate…

Vanno altresì evidenziati, oltre a quanto riportato sopra, altri specifici fatti gravi che hanno fatto emergere in taluni condomini: favoreggiamento alla latitanza, associazione mafiosa, spaccio, estorsione, usura, etc…

E sì perché un condominio, quando esso è rappresentato da un numero considerevole d’individui, può essere paragonato ad una piccola comunità, costituita da migliaia di persone che in certi periodi dell’anno, possono anche raggiungere le 5/6mila unità… 

Ed allora pur comprendendo la natura civilistica della definizione di condominio, non sempre questa definizione va dimessamente accettata per com’è, se pur la regola preveda che basti semplicemente che il numero di proprietari e di unità immobiliari superi una determinata soglia, per diventare obbligatoria la nomina di un amministratore e la redazione di un regolamento… 

Ma non sempre il condominio è quello…  quantomeno questa regola vale quando la gestione del condominio viene eseguita in maniera corretta, ma quando vi è la presenza di reati, quando si è già proceduto a denunciare gravi fatti emersi, quando ahimè ci si trova a dover combattere con un muro di gomma istituzionale che non effettua le dovute verifiche, quando si sa essere demandati a quel compito, ma ancor peggio, si disinteressa di leggere i documenti ricevuti, ditemi… o meglio, mi rivolgo come cittadino al mio caro Presidente Mattarella: a cosa serve denunciare, denunciare, DENUNCIARE???

E si… perché chi dovrebbe verificare dorme, chi dovrebbe studiare quelle carte fa in modo che esse vengano insabbiate, ed ancora, si ci si ritrova a dover costatare come in taluni uffici istituzionali (auspico soltanto che i nominativi di quei soggetti trasmessi ad alcune note testate d’inchiesta televisive possano prima o poi emergere…) si dorme, mentre viceversa alcune Procure o per meglio dire talune “PG” (vedasi ad esempio quella di Messina…), fanno il proprio dovere!!! 

Difatti, mentre chi ha ricevuto gli esposti li ha ritenuti semplici “beghe condominiali” (il problema va anche ricercato in quel sistema massonico addentrato all’interno dei nostri apparati pubblici), mentre per fortuna, in altre strutture (dove sono presenti ufficiali e agenti di polizia giudiziaria integerrimi e professionali), quelli ad esempio che appartengono alla sezione diretta e funzionale del Procuratore della Repubblica, beh… in quelle Sedi, le verifiche condotte hanno viceversa evidenziato come i reati a suo tempo denunciati, avevano ragione di essere e che quindi, quanto già in mano da tempo a taluni magistrati, avrebbe dovuto condurre ad una definita sentenza di condanna e invece siamo ancora qui a parlarne… 

Già…. ci si è palleggiati per anni, sono cinque per l’esattezza (da quel lontano 2018 in cui è stato presentato il primo esposto…) e se non fosse per la sola volontà di chi come il sottoscritto (ma anche di molti amici, gli stessi che in questi lunghi anni, hanno dimostrato di avere seguito l’esempio…) non sa piegarsi a quel sistema colluso e dimostra – con i fatti – di non aver paura di nulla e di nessuno, per raggiungere – dopo anni di silenzi assordanti e circostanze al limite della illegalità – lo scopo prefissato e cioè riportare giustizia e legalità dove non c’è!!!

Sì… qualcosa è stato fatto, chi di dovere è stato rinviato a giudizio, ma nel frattempo come dicevo, l’illegalità ha continuato come nulla fosse, utilizzando il banale stratagemma, di passare di mano in mano…

Ed allora mi chiedo, ma lo Stato cosa fa??? 

Parlo dello stesso Stato che attraverso il Tribunale ha nominato (a seguito di quanto dal sottoscritto e da altri compiuto) un suo Amministratore, sì…  “giudiziario”, ma a cui di fatto è stato reso impossibile operare, perché altri, quegli stessi che ora sono stati rinviati a giudizio, non ne consentono in pratica la sua corretta gestione, neppure quando obbligati alla consegna, dinnanzi all’ufficiale giudiziario e alle forze dell’ordine, che vengono presi di fatto, a pesci in faccia!!! 

Ho saputo che proprio alcuni giorni fa, in una sala riunione di quel condominio, una Sig.ra insieme ad altri condomini sono stati aggrediti, subendo violenze non solo verbali, ma anche fisiche, soltanto per essersi voluti ribellati a quel sistema coercitivo e di malaffare, maltrattamenti che sono stati immediatamente denunciati alle forze dell’ordine presenti nella Struttura Ospedaliera, durante quello spiacevole ricovero…

Ed allora “mio caro Stato“, mi chiesdo: cosa bisogna attendere ancora ??? Forse di contare le prossime vittime di quel Condominio??? 

Permettetemi di riportare la parte conclusiva di una missiva ufficialmente inviata dal sottoscritto alcuni giorni fa a mezzo Pec : “Ecco perché richiedo un intervento mirato da parte delle Istituzione di cui all’indirizzo, per far sì che le parole espresse alcuni giorni fa dal nostro Presidente Mattarella,  parlando di legalità in una scuola, trovino finalmente quel giusto riscontro: grazie al lavoro prezioso delle Istituzioni, delle forze dell’ordine, delle associazioni di volontariato, la cultura dell’antimafia e il rigetto alla corruzione passa attraverso noi tutti, spezzando definitivamente le catene dell’omertà e della paura. Noi, non dobbiamo smettere di vigilare, il malaffare è sempre presente, capace di vivere nascosto e pronto a rialzare la testa al minimo sintomo di cedimento. La Repubblica vi è vicina e tutte le amministrazioni pubbliche devono far sentire con efficacia la loro presenza accanto ai cittadini e insieme a tutte le espressioni della società civile”.

Si… Presidente, veramente delle belle parole: peccato che non abbiano alcuna attinenza con la realtà in cui viviamo!!! 

Miei cari amici e conoscenti…

Riflettevo in questi giorni su quanto accade nel corso della nostra vita, mi riferisco a quelle circostanze ordinarie solitamente banali con cui ogni giorno ci confrontiamo e dalle quali scopro come in molti credono che queste  accadono per futili motivi o ancor peggio per fatalità!!!

Già perché non si da mai la colpa a se stessi per quanto accade, no… si ricerca in quella inevitabile avversità le cause delle loro disgrazie… 

Uno modo ineluttabile di accettare quanto accade, come se tutto fosse già deciso, una condizione irreversibile che non può essere modificata, ma deve essere accettata per com’è, d’altronde pensateci, questo modo di porsi è lo stesso che sembra dominare la storia degli uomini, che poi non è altro che apparenza illusoria di quella loro indifferenza, per non chiamarla per com’è: assenteismo!!!

Difatti, dinnanzi a una chiara verità, questi soggetti osteggiano le loro azioni nell’ombra, fatti e circostanze celate per salvaguardare le mani di quei loro “amici“, mani mai sorvegliate da alcun controllo, le stesse che hanno tessuto quella ragnatela per condizionare la vita sociale di una comunità.

E quella massa ignora, non per ignoranza, ma per una ostentata noncuranza (o dovrei dire per un provocatorio disprezzo nei confronti di altri diversi da loro), manifestando opinioni divergenti, certamente opposte a quanti hanno provato con coraggio, ma soprattutto con prove documentali, a contrastare e far emergere quei principi di legalità…

Così i destini di entrambi sono stati ahimè manipolati, già a seconda delle visioni ristrette, degli scopi immediati, delle ambizioni e delle passioni di taluni soggetti che più di altri si sono resi attivi per raggiungere i propri scopi e finalizzarne così i propri interessi personali.

Nel contempo la maggior parte di quella collettività si è mostrata apatica, incurante di quanto stava loro accadendo e aggiungerei negligente a salvaguardare il loro patrimonio…

Ma ormai la verità è giunta al traguardo, sfociata dove forse in molti non volevano che arrivasse e quella tela tessuta nell’ombra si è sfilacciata e rovinosamente danneggiata ed ora si ha come l’impressione che sia stata la fatalità a travolgere tutto e tutti, come se le azioni compiute da quegli esigui individui onesti, non rappresentassero per la collettività alcun valore aggiunto.

Già è come se quell’espressa manifestazione di legalità, quel voler portare avanti la giustizia sopra ogni cosa sia stato frutto di una circostanza casuale, come se si fosse dinnanzi ad un fenomeno naturale nel quale ovviamente rimangono tutti vittime, chi ha voluto e chi non ha voluto, chi sapeva e chi non sapeva, chi è stato attivo e chi viceversa indifferente!!! 

E sono proprio questi ultimi a irritarsi maggiormente, già… in molti vorrebbe sottrarsi alle gravi con­seguenze, vorrebbero apparisse chiaro che loro non volevano, che non ne sono stati responsabili, essi d’altronde rappresentavano soltanto un numero, di quelli tra l’altro che contavano poco o nulla!!! 

Ecco come la natura umana si manifesta e prende il sopravvento, eccoli lì a piag­nucolare pietosamente, mentre altri bestemmiano oscena­mente, ma nessuno o pochi si domandano: se avessi anch’io fatto il mio dovere, se avessi cercato di far valere la mia volontà, il mio consiglio, sarebbe suc­cesso quanto è ora successo? 

Ma nessuno o pochi si faranno un esame di coscienza su quella loro indifferenza, sul loro scetticismo, nessuno si pentirà di non aver dato il proprio braccio alla causa o di aver sostenuto quell’esiguo gruppo di persone che “per evitare quel tal male combattevano e per procu­rare quel tal bene si proponevano”!!!

So già come finirà: la maggior parte di loro a breve, ad avvenimenti compiu­ti, preferiranno parlare di fallimento, di un generale disfacimento, giustificheranno le loro mancate azioni come causa di una divergenza di idee o di una condizione di antipatia e/o simpatia, di una veduta di pro­grammi non condivisi o mai voluti, di strategie mai concordate e ancor meno approvate, sì… di tutta una serie di altre simili piacevolezze.

Vedrete alla fine ricominceranno per come hanno sempre fatto: manifesteranno per l’ennesima volta, la loro totale assenza da ogni responsabilità!!!

Chiedono il superbonus e si ritrovano ad avere le proprie abitazioni ipotecate!!!

Credere che lo Stato regali qualcosa è da folli e infatti, ecco l’ennesima bufala creata per tutti quei condomini a cui è stata offerta  la possibilità di farsi i lavori gratis, senza dover sborsare un euro….

Molti infatti non sapevano che durate quelle assemblee – appositamente convocate da quei loro amministratori ( qui dovrei aprire una nuova pagina nel mio blog, ma non basterebbe per descrivere quanto accade dietro quelle “particolari” inizative…) veniva omesso di indicare molte di quelle informazioni fondamentali, necessarie per essere in linea con i requisiti richiesti, vedasi ad esempio tutti quegli aspetti di natura catastale, fiscale, tributaria, strutturale, energetici, urbanistici, civilistici e chi più ne ha più ne metta, gli stessi che se fossero accertati prima di una votazione della delibera lavori, influenzerebbero diversamente le decisione dei proprietari.

Ma così non accade, perché l’interesse di quegli amministratori è tutt’altro, ed ecco quindi che senza quelle essenziali informazioni, molti condòmini vengono indotti a dare parere favorevole alla realizzazione di quegli interventi.

Con quale risultato, quello che a lavori iniziati e mai finiti, con spese sostenute e mai recuperate, l’Agenzia delle Entrate inizia i propri accertamenti, in particolare quelli sulla eventuale mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che davano diritto alla detrazione d’imposta…

L’Agenzia delle entrate quindi provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, in particolare quando sono stati commessi errori su base tecnica, che possono generare crediti d’imposta “inesistenti” oppure “non spettanti”!!!

Ecco quindi che all’improvviso ci si accorge come nel deliberare quei lavori, si è generata una vera ipoteca sulla propria abitazione in favore dell’Agenzia delle Entrate, certo non un’ipoteca in senso stretto, ma intesa come legittimazione del fisco a poter agire per il recupero delle somme!!!

E sì perché durante quella convocazione, si ometteva di comunicare ai proprietari che, nel caso in cui il condominio non fosse stato in regola con il pagamento delle spese condominiali riferibili ai lavori, non avrebbe maturato alcun diritto alla detrazione fiscale, eguale condizione per gli eredi di immobili locati a terzi che non hanno diritto ad ereditare il 110 ed ancora, l’impresa per applicare lo sconto in fattura o accettare la cessione del credito, avrebbe comunque dovuto trattenere una somma dall’importo dei lavori per la cessione del credito ad un soggetto diverso dall’impresa e  comunque, bisognava prima pagare le fatture a quest’ultima. 

Va detto altresì che nel caso di utilizzo in compensazione di crediti inesistenti (s’intende il pagamento delle somme dovute, a cui viene  applicata una sanzione dal cento al duecento per cento della misura dei crediti stessi.) il credito in relazione al quale manca, in tutto o in parte, il presupposto costitutivo e la cui inesistenza non sia riscontrabile mediante controlli.

Ecco perché, nel caso in cui il credito fiscale risultasse inesistente, la sanzione applicata al contribuente infedele (o presunto tale), andrebbe da un minimo del 100 a un massimo del 200% del credito fiscale portato in detrazione. 

Comprenderete la batosta, perché alla alla restituzione del capitale vanno sommati gli interessi; in pratica, se foste proprietari di una abitazione utilizzata ad esempio per la sola villeggiatura estiva e avreste richiesto di effettuare lavori per circa 90.000 euro (l’importo potrebbe rappresentare il valore della Vs. proprietà) ecco, se dai controlli eseguiti dall’Agenzia delle Entrate, ci si ritrovasse in assenza dei requisiti, si sarebbe costretti a restituirne a quest’ultima circa €. 270.000, comprendendo in quest’ultimi gli interessi che a distanza di anni, saranno tutt’altro che trascurabili…

Consiglio quindi, prima di procedere a qualsivoglia decisione, di farsi assistere da professionisti corretti e soprattutto competenti di questa materia alquanto complessa, per non doversi ritrovare improvvisamente debitori nei confronti dello Stato, rovinando così tutti i sacrifici fatti nel corso della propria vita, soltanto perché si era provato a godere della propria abitazione!!!

Quella Tari quasi raddoppiata…

Sembra che qualcosa non vada come dovrebbe…

Ho letto di una protesta di alcuni condomini nel Comune di Giardini Naxos che sono scesi in strada per la questione della quota della Tari che, secondo loro, il Comune ha applicato illegittimamente alle proprie utenze domestiche…
Sembra infatti che gli aumenti siano stati determinati dall’aumento dei costi complessivi del servizio rifiuti, ma nell’applicare questa condizione, non si è distinto tra le abitazioni residenziali e quelle non residenziali, in particolari proprio quest’ultime, usufruiscono del servizio nei soli mesi estivi, essendo la maggior parte delle abitazioni di villeggiatura… 
Forse è qui che è sorto l’errore di calcolo e gli aumenti prodotti con l’attuale Tari, in quanto il Comune ha applicato i valori come fossero unità immobiliare “vissute” cioè occupate dai propri utenti durante tutto l’anno, mentre come si sa… non è così!!!
Ecco quindi perché potrebbe essere logico chiedere al Comune il rimborso di quanto indebitamente richiesto da pagare o eventualmente ottenere sui pagamenti già effettuati una compensazione sulla bolletta dell’anno prossimo…
Comunque a detta dei condomini, la vicenda non finirà quì… 

I condomini godono dell'immunità nei confronti del proprio amministratore!!!


Lo ha deciso il giudice di pace Elena Biasutti, che ha assolto un condomino accusato di ingiuria e diffamazione… 
Si trattava di un settantaduenne residente in Prato della Valle…
L’inquilino in assemblea condominiale aveva criticato l’operato dell’amministratore, con frasi e giudizi aspri, su presunti conteggi errati… 
Lo aveva accusato d’essere un “prestigiatore di contabilità” e di “furbizie contabili“!!!
L’amministratore condominiale ovviamente sentitosi diffamato, si è costituito parte civile e pretendeva una risarcimento di cinquemila euro, ma purtroppo per lui… se n’è dovuto andare a mani vuote!!!

Sintetizzando… l’Assemblea condominiale aveva avuto luogo il 9 dicembre 2009 ed in quella occasione il condomino era andato giù pesantemente nei confronti dell’amministratore e di quella sua contabilità… 

Alla fine dell’assemblea, il settantaduenne aveva rincarato la dose con accuse gravi, inviando a mezzo fax le sue disapprovazioni, direttamente all’ufficio dell’amministratore. 
In quei fax il condomino accusava l’amministratore di “collusione” e di presunti fatti “illeciti” effettuati dal precedente amministratore, inoltre, gli contestava di aver compiuto appropriazioni indebite e movimenti contabili senza alcun riscontro documentale…
Nel gennaio 2010 l’amministratore aveva presentato un esposto contro il condomino, che era stato rinviato a giudizio…
L’avv. Malipiero ha difesa del condomino, ha chiesto l’assoluzione del cliente perché il fatto non costituiva reato.
L’avvocato ha portato in aula una sentenza della Corte di Cassazione del 2014; ebbene, i giudici di quella Suprema Corte avevano annullato una sentenza di condanna per fatti simili a quelli contestati al settantaduenne. 
I supremi giudici infatti, avevano affermavano il diritto di critica di un condomino che aveva si offeso l’amministratore ma in maniera motivata (anche se nel caso della sentenza annullata i conteggi erano risultati regolari), non gratuita e senza attacchi alla sfera personale…
Quindi, la Corte di Cassazione ha riconosciuto alla sfera condominiale una valenza particolare in cui i limiti del diritto di critica verso l’amministratore si ampliano rispetto ai valori normali, dando via libera a confronti accesi e aspri, purché non trascendano sul piano personale, nel dileggio, nella gratuità…
Non per ultimo difatti la Corte di Cassazione ha giudicato non meritevole di censura il comportamento di una condomina che ha pubblicato nell’atrio condominiale una dura lettera di critiche nei confronti dell’amministratore, definendolo “latitante e “incompetente“.
Nella fattispecie è stato esercitato un legittimo diritto di critica, pertanto, non ricorrono gli estremi dei reati ingiuria e diffamazione…
Analoga situazione lo ha stabilito la Corte di Cassazione (quinta sezione penale, sentenza n. 41785/2016) pronunciandosi sul ricorso promosso da un condomino, condannato per i reati di ingiuria e diffamazione avvenuti in ambito condominiale nei confronti dell’amministratore…
E’ stato riportato che “non commette diffamazione il condomino che inserisce dei volantini nella buca delle lettere degli altri proprietari accusando l’amministratore di violare la legge fiscale e rappresentandolo come un personaggio col naso lungo e con un cartello al collo con la scritta “Pinocchiopoulos“.
Quanto sopra rientra infatti, nel diritto di critica se non vengono utilizzate espressioni gravemente infamanti e inutilmente umilianti.
Quanto all’uso di un personaggio come “Pinocchio”, invece, è idoneo ad integrare il diritto di satira!!!
Quindi… come vedete, quando volete criticare il Vs. Amministratore, esistono parecchi modelli da seguire,  l’importante comunque è che le analisi di dissenso siano valide…
Io se posso consigliare, indico sempre la strada più affidabile… quella della denuncia presso gli organi giudiziari!!!
Non bisogna avere remore morali, oppure farsi prendere dalla paura o da quel senso di sottomissione… solo ed esclusivamente perché altri, si comportano come pecore o chissà, forse dimostrano con quel loro esimersi, sentimenti celati di collusione o ricattabilità!!!
Tranquilli, la legge è sempre dalla parte degli onesti e quindi… dalla nostra!!!

I condomini godono dell'immunità nei confronti del proprio amministratore!!!


Lo ha deciso il giudice di pace Elena Biasutti, che ha assolto un condomino accusato di ingiuria e diffamazione… 
Si trattava di un settantaduenne residente in Prato della Valle…
L’inquilino in assemblea condominiale aveva criticato l’operato dell’amministratore, con frasi e giudizi aspri, su presunti conteggi errati… 
Lo aveva accusato d’essere un “prestigiatore di contabilità” e di “furbizie contabili“!!!
L’amministratore condominiale ovviamente sentitosi diffamato, si è costituito parte civile e pretendeva una risarcimento di cinquemila euro, ma purtroppo per lui… se n’è dovuto andare a mani vuote!!!

Sintetizzando… l’Assemblea condominiale aveva avuto luogo il 9 dicembre 2009 ed in quella occasione il condomino era andato giù pesantemente nei confronti dell’amministratore e di quella sua contabilità… 

Alla fine dell’assemblea, il settantaduenne aveva rincarato la dose con accuse gravi, inviando a mezzo fax le sue disapprovazioni, direttamente all’ufficio dell’amministratore. 
In quei fax il condomino accusava l’amministratore di “collusione” e di presunti fatti “illeciti” effettuati dal precedente amministratore, inoltre, gli contestava di aver compiuto appropriazioni indebite e movimenti contabili senza alcun riscontro documentale…
Nel gennaio 2010 l’amministratore aveva presentato un esposto contro il condomino, che era stato rinviato a giudizio…
L’avv. Malipiero ha difesa del condomino, ha chiesto l’assoluzione del cliente perché il fatto non costituiva reato.
L’avvocato ha portato in aula una sentenza della Corte di Cassazione del 2014; ebbene, i giudici di quella Suprema Corte avevano annullato una sentenza di condanna per fatti simili a quelli contestati al settantaduenne. 
I supremi giudici infatti, avevano affermavano il diritto di critica di un condomino che aveva si offeso l’amministratore ma in maniera motivata (anche se nel caso della sentenza annullata i conteggi erano risultati regolari), non gratuita e senza attacchi alla sfera personale…
Quindi, la Corte di Cassazione ha riconosciuto alla sfera condominiale una valenza particolare in cui i limiti del diritto di critica verso l’amministratore si ampliano rispetto ai valori normali, dando via libera a confronti accesi e aspri, purché non trascendano sul piano personale, nel dileggio, nella gratuità…
Non per ultimo difatti la Corte di Cassazione ha giudicato non meritevole di censura il comportamento di una condomina che ha pubblicato nell’atrio condominiale una dura lettera di critiche nei confronti dell’amministratore, definendolo “latitante e “incompetente“.
Nella fattispecie è stato esercitato un legittimo diritto di critica, pertanto, non ricorrono gli estremi dei reati ingiuria e diffamazione…
Analoga situazione lo ha stabilito la Corte di Cassazione (quinta sezione penale, sentenza n. 41785/2016) pronunciandosi sul ricorso promosso da un condomino, condannato per i reati di ingiuria e diffamazione avvenuti in ambito condominiale nei confronti dell’amministratore…
E’ stato riportato che “non commette diffamazione il condomino che inserisce dei volantini nella buca delle lettere degli altri proprietari accusando l’amministratore di violare la legge fiscale e rappresentandolo come un personaggio col naso lungo e con un cartello al collo con la scritta “Pinocchiopoulos“.
Quanto sopra rientra infatti, nel diritto di critica se non vengono utilizzate espressioni gravemente infamanti e inutilmente umilianti.
Quanto all’uso di un personaggio come “Pinocchio”, invece, è idoneo ad integrare il diritto di satira!!!
Quindi… come vedete, quando volete criticare il Vs. Amministratore, esistono parecchi modelli da seguire,  l’importante comunque è che le analisi di dissenso siano valide…
Io se posso consigliare, indico sempre la strada più affidabile… quella della denuncia presso gli organi giudiziari!!!
Non bisogna avere remore morali, oppure farsi prendere dalla paura o da quel senso di sottomissione… solo ed esclusivamente perché altri, si comportano come pecore o chissà, forse dimostrano con quel loro esimersi, sentimenti celati di collusione o ricattabilità!!!
Tranquilli, la legge è sempre dalla parte degli onesti e quindi… dalla nostra!!!

"Cu mania… non pinia": Gli amministratori di condominio.

Ha dirlo è un detto siciliano… “Cu mania non pinia” che significa “chi ha le mani in pasta… sta bene…“!!!
Molte volte assistiamo a dei condomini dove l’amministratore non percepisce annualmente quanto pattuito, ma resta a credito del proprio compenso per anni…
E’ come se ciascuno di noi, dopo aver terminato il proprio mese, invece di prendersi quanto dovuto e cioè il proprio compenso, lo lascia lì… nella cassa della Società e/o Ente per il quale opera, non un giorno, non un mese… ma anni!!!
Viene allora spontaneo chiedersi… ma forse non ne ha bisogno, oppure qualche maligno potrebbe pensare “non è che forse è riuscito a recuperare quelle stesse somme grazie ad altri incassi???
Ed allora viene spontaneo chiedersi, come sia possibile recuperare somme al di fuori di quella contabilità analitica dettagliata??? 
Non essendo ovviamente un commercialista e neppure un ispettore della Gdf, ho iniziato a relazionarmi sul web, per comprendere in quali modi, taluni amministratori, gonfiano i propri costi, affinché raggiungano quelle somme necessarie, non solo a sostituzione di quelle somme, volontariamente non percepite e al momento accantonate all’interno della cassa del condominio…
Ecco quindi che cosa ho letto…
Uno dei sistemi utilizzati da quegli amministratori infedeli… è ad esempio, gonfiare le fatture, per poi recuperare una parte di quelle somme in contanti…
Un’altro modo è quello di pilotare gli appalti delle forniture o dei lavori di manutenzione, sia straordinari che ordinari… 
Ad esempio, ci si mette d’accordo con l’impresa di fiducia scelta (dallo stesso amministratore…), facendo in modo che quest’ultima, per la commessa ricevuta, riconosca una percentuale di utile su quei lavori… quasi sempre gonfiati, affinché a guadagnarsi siano entrambi… 
Poi, va aggiunta una contabilità troppo articolata e difficile da comprendere, in particolare per quei condomini non abituati a valutare scritture contabili e che quindi solitamente, non riescono a verificare l’operato di quel proprio amministratore…
Poi c’è la parte più interessante… quella attraverso cui spariscono i soldi dei condomini… Ecco quindi un elenco di pagamenti in contanti non autorizzati, documenti che non hanno allegate le cosiddette “pezze d’appoggio“, ricevute senza alcun riscontro formale, pagamenti per consulenze varie e quant’altro mai autorizzato dall’assemblea…
Va aggiunto inoltre, l’utilizzo di beni e servizi del condominio, da parte di terzi, dai quali certamente s’incassano somme o quantomeno si barattano appoggi personali, per eventuale rinomina dell’incarico…  
Poi c’è chi fa ancora peggio: ad esempio… non paga!!!
Già, non paga nulla di ciò che compete di legge al condominio… e non si tratta di non aver in cassa quelle somme, bensì, si preferisce destinarle ad altri usi… oppure, si utilizza lo stratagemma, divenuto ormai consuetudine “nazionale”, quella cioè di non pagare… o di rimandare il più possibile quelle cartelle tributarie ricevute, d’altronde, si spera così facendo di mediare con l’Ente preposto, pagando una eventuale sanzioni, d’altronde tutto ciò resta esclusivamente a carico di quegli “assonnati ” proprietari… 
Quest’ultimi infatti, se pur vengono informati del problema, condividono quanto compiuto dal loro amministratore, anzi, ritengono quel suo sistema “ingegnoso”, in quanto prevede di non pagare quanto dovuto per legge…
Il problema è che taluni di quei condomini, manifestano palesemente quella propria natura… sono soggetti predisposti a comportamenti fraudolenti ed illegali, dimenticano o fanno finta di non comprendere a quali sanzioni “gravi” si potrebbe incorrere, per quelle azioni disoneste…
Ma ciascuno di essi è in uno stato d’euforia, sanno che quei loro soldi sono in quel preciso momento, (a detta dell’amministratore… che è tutto da dimostrare) ancora nelle loro tasche…  
Non tengono conto di tutti quei casi… ben evidenziati nei Tg nazionali, dove l’amministratore è sparito nel nulla, portando via con sé l’equivalente delle casse e dei c/c bancari e di tutte le somme di denaro mai quietanzate… lasciando così, non solo un buco finanziario, bensì anche un debito consistente verso gli Enti pubblici…
Ma allora viene da chiedersi come difenderci da questi amministratori???
Innanzitutto bisogna ragionare in maniera distaccata, considerare quel soggetto come un mero professionista e nulla più…
Non lasciarsi abbindolare dalle sue parole, ma verificare, anche con l’aiuto di professionisti preparati, il rendiconto annuale di gestione, l’unico documento contabile attraverso il quale l’amministratore informa i condomini delle spese e degli introiti avvenuti nel corso dell’anno in ragione dell’incarico ricevuto per la gestione e la conservazione delle parti comuni…
Ha proposito di parti comuni… 
Quello Patrimoniale è un dato fondamentale, al quale l’amministratore deve dare molta considerazione, per comprendere e fare in modo di rispettare quei pagamenti dovuti per i propri beni immobiliari, appartenenti alla sua gestione, avendo chiaro quel patrimonio immobiliare, senza che vi siano da parte di condomini dubbi d’interpretazione sulla sua corretta provenienza…
Avere una tabella millesimale aggiornata è di importanza assoluta, per poter dividere in maniera equa, le percentuali ad ogni condomino attribuite…   
Inoltre è compito dell’amministratore presentare all’assemblea il rendiconto… se questo documento non viene presentato per due anni di seguito, egli, può per essere revocato dall’Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 c.c.)!!!
Se pur è assodato che l’amministratore risponda in prima persona ai sensi della legge, è diritto di ogni condomino, verificare la rispondenza del rendiconto di gestione rispetto alle spese effettivamente sostenute e ai contributi concretamente riscossi… e ciò può essere fatto, richiedendo attraverso l’esercizio del diritto d’accesso, a tutta la documentazione condominiale…
Potrebbe capitare durante una riunione d’assemblea che qualcuno –solitamente uno dei tanti “lacchè” dell’amministratore- intervenga, dichiarando che quanto chiesto da un condomino è illegittimo…
Si sappia che il diniego dell’esercizio di tale prerogativa può portare ad una richiesta d’annullamento della deliberazione assembleare di approvazione dei conteggi (cfr. da ultimo Cass. n. 19210/11)!!!
Cosa diversa nel caso in cui, ci si accorge di un rendiconto consegnato errato, al fine di percepire un indebito guadagno, ad esempio con l’inserimento di voci di spese mai sostenute; bene, a parte la possibilità d’impugnare quel documento mendace, i condomini possono sporgere querela per truffa!!!
Va ricordiamo in tal senso che, ai sensi dell’art. 640 c.p., è punibile per truffa: “ Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con una multa…”, non sto qui a spiegare tutta la normativa prevista
Ciò che interessa nel caso del condominio, è che l’amministratore sarà punibile per il reato di truffa allorché con artifici e raggiri consistenti nell’inserimento di poste fittizie nel rendiconto di gestione, abbia tratto in inganno i condomini facendogli versare delle somme ulteriori rispetto a quelle effettivamente necessarie, traendo così dal fatto un ingiusto profitto per sé o per altri…
I condomini potranno denunciare l’amministratore, ma visto e considerato che per il fatto ricorre la circostanza aggravante di cui all’art. 61 n. 11 c.p. (aver commesso il fatto con abuso di prestazione d’opera), il reato è perseguibile d’ufficio (in sostanza, i magistrati possono indagare e processare l’amministratore infedele di loro iniziativa…).
Ora comprendo perfettamente come molte volte, la paura di cambiare… come si dice “chi lascia la via vecchia per la nuova, sa quel che lascia, e non sa quel che trova“… porta a soprassedere, ma ciò che non si comprende è che, se il problema esiste… non sparisce!!!
Per cui, la paura d’avere un amministratore peggiore dell’attuale, la crisi economica che condiziona le tasche di tutti quei proprietari, la “credulità” che spinge la maggior parte dei condomini a dare ancora una volta fiducia a quel proprio amministratore, condurrà quel condominio con il tempo, ad un vero e proprio fallimento… e a quel punto, sarà troppo tardi per rimediare!!!
Vi è una sola soluzione ed è una soltanto: bisogna intervenire prima che il problema diventi irreparabile!!!
Per fortuna oggi, la riforma del condominio (entrata in vigore nel 2013)  ha previsto a carico dell’amministratore obblighi di rendiconto  più stringenti…
Inoltre, secondo l’articolo 1130, nr. 11) del codice civile, l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale della gestione e deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni… e il successivo art. 1130 bis regola in modo molto preciso i contenuti del rendiconto annuale.  
Come avrete avuto modo di vedere, non si tratta di una semplice “paginetta” ma di un vero e proprio rapporto, che consente l’immediata verifica le voci di entrata e di uscita; ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio; i fondi disponibili, le eventuali riserve, ed una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…
Infine, l’assemblea, può nominare un revisore dei conti, che verifichi per i condomini la contabilità del condominio… ed è prevista la possibilità di nominare dei consiglieri di condominio, incaricati con funzioni consultive e di controllo!!!
In conclusione, come avete visto, esistono tutta una serie di strumenti adatti ad un puntuale e continuo controllo, che possono efficacemente essere utilizzati per avere il polso costante della situazione finanziaria… 
L’importante sarà ovviamente, far valere le proprie ragioni, sapendo che a quegli incontri, ci sarà sempre chi andrà contro quelle vostre iniziative… sì, sono gli stessi, che hanno negli anni, beneficiato da quella gestione ambigua dell’amministratore… 
Purtroppo andare contro quel sistema (a volte decennale o ventennale), può costare non solo tempo e/o sacrifici, ma si dovrà mettere la propria faccia… 
Difatti nel far il proprio dovere… si dovrà esporre la propria persona all’indolenza di gran parte del condominio e si verrà criticati nel corso delle proprie azioni, da tutti quei servili “portaborse” dell’amministratore…
Purtroppo però… questa rappresenta l’unica via per evitare che un giorno si vengano a determinare situazioni gravose, che in poco tempo, potrebbero trasformarsi in irrecuperabili!!!
Il condominio d’altronde, potrebbe essere rappresentato con questa storia:
C’erano quattro persone, chiamate Ognuno, Qualcuno, Ciascuno e Nessuno. C’era un condominio importante da controllare e Ognuno era sicuro che Qualcuno lo avrebbe fatto. Ciascuno avrebbe potuto farlo, ma Nessuno lo fece. Finì che Ognuno incolpò Qualcuno perché Nessuno fece ciò che Ciascuno avrebbe potuto fare!!!