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Il Tribunale di Messina condanna il Condominio convenuto, in persona del legale rappresentante!!!

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Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. regolarmente notificato ad un Condominio di Giardini Naxos di un gruppo di condomini e dopo avere eccepito: 1) la “nullità/inesistenza della convocazione”, 2) l’invalidità della delibera per mancata convocazione; 3) la falsità di molte deleghe perché mai rilasciate dai soggetti in esse indicati, altre … rilasciate da soggetti non più proprietari o addirittura deceduti, altre ancora rilasciate a soggetti che non erano presenti  in assemblea, quest’ultimi chiedevano all’adito Tribunale: a) “preliminarmente, inaudita altera parte, sospendere l’esecutorietà della delibera impugnata; b) nel merito in via preliminare ritenere e dichiarare inesistente, nulla e/o invalida la delibera precedentemente compiuta dallo stesso Condominio.

Costituitosi in giudizio, il Condominio convenuto, in persona dell’amministratore p.t., contestava le eccezioni di parte avversa, eccepiva: l’improcedibilità della domanda per mancato espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione; l’inammissibilità della domanda introdotta con ricorso, la cessazione della materia del contendere, giustificando l’approvazione a seguito di una successiva delibera assembleare e quindi chiedeva il rigetto del ricorso.

Rilevata l’infondatezza delle questioni preliminari sollevate da parte resistente, posto che il procedimento ex art. 702 bis si introduce con ricorso e che il ricorrente ha fornito prova dell’espletamento del procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo per la mancata comparizione del Condominio, occorre esaminare le questioni sollevate dal ricorrente.

Incontestata la mancata convocazione all’assemblea in questione di alcuni condomini, è stata altresì incontestata la falsità di alcune deleghe attestate nel verbale assembleare, in quanto mai rilasciate dai soggetti in esse indicati, in quanto rilasciate a soggetti non presenti in assemblea e addirittura rilasciate da soggetti non più proprietari o deceduti. 

La circostanza non solo non è contestata ma sembra essere giustificata dal resistente dalla complessità della gestione di un complesso condominiale di tali dimensioni. 

Naturalmente la malagestio non può trovare alcuna esimente nella dimensione del Condominio.

Secondo l’orientamento ormai consolidato in giurisprudenza – vedasi post pubblicato ieri al link http://nicola-costanzo.blogspot.com/2024/09/la-riunione-di-condominio-non-puo.html l’assemblea condominiale deve essere convocata a mezzo di comunicazione scritta che deve pervenire ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione (art. 66 disp.att. c.c.). 

Il termine decorre dalla data di ricezione dell’atto e non dalla data di spedizione per cui deve essere fatto riferimento al momento della effettiva consegna dell’avviso. La convocazione deve essere fatta a tutti gli aventi diritto e l’inosservanza di una di tali prescrizioni comporta la annullabilità della delibera.

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità della delibera condominiale, (Cass. 4806\2005). 

Nello stesso senso Cass. 05.01.2000 n.31, secondo cui “la mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta l’annullamento della delibera.

Ne consegue che la mancata convocazione di alcuni condomini costituisce valido motivo di annullamento della delibera impugnata.

Il superiore motivo di annullamento della delibera rende superflua la trattazione delle ulteriori eccezioni proposte dai ricorrenti.

L’eccezione di cessazione della materia del contendere sollevata dal resistente non è fondata, posto che durante l’assemblea, non è stato trattato il punto relativo alla conferma o nomina di nuovo amministratore, oggetto della delibera impugnata.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, sulla base dei parametri approvati con D.M. n. 55 del 10.03.2014, pubblicato in G.U. del 02.04.2014, in considerazione del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e dell’attività svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando annulla la delibera condominiale adottata del…. 

Rigetta ogni altra domanda.

Condanna il Condominio convenuto, in persona del legale rappresentante al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese di giudizio che si liquidano in €. ….. (scaglione indeterminabile – complessità bassa), oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a.

Auspico quindi che quanto sopra, possa un giorno risultarvi utile, già… per far valere i vostri diritti – in qualità di condomini – in qualunque sede di giudizio!!!

La riunione di condominio non può essere convocata con avviso nella posta!!!

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L’amministratore di condominio non può avvisare l’adunanza dell’assemblea semplicemente immettendo l’avviso nella buca delle lettere, poiché si tratta di un comportamento illegittimo che rischia di rendere invalida l’adunanza, allo stesso modo, le delibere adottate in quella sede sono annullabili!!!

Sul punto è difatti recentemente intervenuto il Tribunale di Monza, sezione 2, sentenza 12 giugno 2024, n. 1734.

E quindi, l’assemblea dei condomini non può essere adunata lasciando nelle cassette delle lettere o sotto la porta un avviso di convocazione. 

Immettere l’avviso di adunanza condominiale in questo modo viola la legge, così come disposto la riforma del 2012 e che fissa le modalità di comunicazione esclusivamente a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. 

A tal proposito, occorre precisare che ​questo tipo d’immissione non ha lo stesso valore della consegna a mano e nel caso in cui ciò avvenga, il condomino ha il diritto di impugnare innanzi al tribunale le delibere adottate per ottenerne l’annullamento.

Infatti, già Legge 220/2012 aveva introdotto importanti novità in tema condominiale, tra cui la necessità di dare prova dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale e sostituendo il principio della libertà delle forme. Difatti, prima della riforma la prova poteva essere desunta in qualunque modo purchè avesse portato all’attenzione del condomino l’adunanza. 

Tuttavia alla riforma del 2012 è stato rielaborato articolo 66, comma 3, precisando i mezzi che inderogabilmente devono essere utilizzati per comunicare: posta raccomandata; posta certificata; fax; consegna a mano.

L’amministratore deve quindi prediligere esclusivamente quelle modalità in grado di assicurare l’effettiva conoscibilità dell’adunanza assembleare. Queste modalità non possono essere in alcun modo sostituite, nemmeno se con il consenso delle parti.

Per cui le assemblee condominiali convocate immettendo semplicemente nella cassetta postale l’avviso o immesse a mano – ad esempio all’interno della propria abitazione da sotto l’uscio della posrta  – dai portieri o personale vario, sono invalide poichè l’immissione e/o la consegna non hanno alcun valore e non è possibile egualmente presumersi la tempestiva conoscenza del condomino. 

Le eventuali delibere adottate nel corso di quel tipo di assemblea, allo stesso modo, sono annullabili!!!

Il condomino ha quindi la facoltà di impugnare le delibere e ottenerne la dichiarazione di annullabilità, sussistendo un difetto di forma della convocazione assembleare.

Vi anticipo tra l’altro che proprio domani pubblicherò una sentenza emessa in qesti giorni dal Tribunale di Messina, che ha riguardato proprio un caso specifico di cui – sicuramente – potrete servirvi, nel caso in cui doveste trovarvi in una di queste o analoghe situazioni…

Cartelle esattoriali nulle!!!

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Immagino la paura quando rispondendo al citofono, dall’altra parte si sente una voce urlare che dice “c’è da firmare una raccomandata”!!!
Il panico… come dicono le mie figlie, cosa sarà mai…???
Una multa, una cartella esattoriale, sicuramente è qualcosa da pagare…
Ecco quindi dare vita al piano B… 
Si adottano tutta una serie di tecniche e strategie per evitare quella consegna o quell’accertamento…
Bisogna adottare tutta una una serie di soluzioni per evitare di prendere in consegna quella cartella… oppure quando si viene scoperti, si provano a trovare una serie di “vizi”, affinché quella stessa cartella possa essere pagata il più lontano possibile…
Ecco che all’improvviso finalmente succede qualcosa di meraviglioso… già, non bisogna più avere paura di quella parola chiamata “Equitalia”…
Sì… perché a darci sostegno sono intervenute alcune sentenze, tra cui quella della Cassazione (Civile tributaria) n.4516 del 21 Marzo 2012, corroborata dalla sentenza del T.A.R. Lazio, che di fatto annullava le cartelle d’Equitalia non redatte o firmate da un dirigente!!!
In sostanza, nella sentenza della Cassazione, vi è riportata la precisione con cui deve essere redatta una cartella esattoriale, la quale, non deve essere limitata alla cifra globale, ma bensì deve dettagliare ogni singolo calcolo e specificare le singole aliquote che annualmente sono state maturate. 
Quanto sopra per evitare la situazione in cui sia lo stesso contribuente a dover fare le indagini, che risulterebbe una violazione del diritto di difesa, che è del resto quanto costituzionalmente garantito…
Ecco quindi che a seminare ogni dubbio viene deciso che, tutte le cartelle notificate dopo il mese di Giugno del 2008, sono illegittime, se prive dell’indicazione della base di calcolo!!!
Si avete capito bene… ILLEGITTIME!!!
Oltre a ciò, tanto per chiarire meglio la situazione, è intervenuta una seconda sentenza, questa volta della Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, che con sentenza n.92 del 1° Ottobre del 2012, che ha ripetuto quanto detto dalla precedente Cassazione, in particolare ha specificato come l’atto di riscossione, deve presentare tutti gli elementi che consentono al contribuente di verificare la correttezza dei calcoli effettuati (es. metodo calcolo interessi), altrimenti è invalida, quindi a tutti gli effetti quella cartella è nulla e non va di conseguenza pagata.
Basta  quindi trucchi, basta doversi camuffare davanti al postino… non c’è più bisogno di compiere futili opposizione all’esecuzione o contestare la nullità della notifica… 
Oggi dovete esclusivamente festeggiare e di quel denaro risparmiato… godetevelo, prolungate ancora per un po’, le vostre vacanze!!!